Los bienes raíces han sido, históricamente, una de las inversiones más populares y seguras a nivel mundial. Este tipo de activo ha demostrado su capacidad para preservar y aumentar el patrimonio de las personas a lo largo del tiempo, convirtiéndose en el activo predilecto para quienes buscan estabilidad patrimonial.
En esta entrega analizaremos las razones por las cuales los bienes raíces representan una parte significativa de la riqueza global, las características que hacen de esta inversión una opción atractiva, así como los riesgos y consideraciones que deben tenerse en cuenta para aumentar la probabilidad de que nuestra elección del tipo de inmueble que adquiramos tenga un buen desempeño.
El mercado inmobiliario no solo es uno de los sectores económicos más grandes del mundo, sino que también constituye una parte fundamental de la riqueza de las personas. Según datos, los bienes raíces representan más del 60% de la riqueza mundial. Este porcentaje incluye propiedades residenciales, comerciales, industriales y terrenos, abarcando tanto a propietarios individuales como a grandes inversionistas y corporaciones.
Esta cifra refleja la confianza global en los bienes raíces como una reserva de valor. A diferencia de otros activos, como las acciones o las empresas, que pueden ser volátiles, los bienes raíces tienden a mantener su valor o incluso a incrementarlo con el tiempo. Esta estabilidad es una de las razones por las cuales tantas personas eligen invertir en propiedades.
La creciente urbanización y el aumento de la población continúan impulsando la demanda de vivienda y espacios comerciales, lo que a su vez aumenta el valor de las propiedades. En países con economías emergentes, donde las tasas de natalidad son altas, la inversión en bienes raíces ha sido una vía principal para que las personas aumenten su riqueza y protejan su capital contra la inflación.
Dicho esto, podemos agregar que invertir en bienes raíces es atractivo por varias razones.
Bajo riesgo de pérdida de precio u obsolescencia
Los bienes raíces no se devalúan rápidamente ni se vuelven obsoletos con facilidad. Mientras que un automóvil pierde valor desde el momento en que se saca de la agencia y la tecnología se vuelve obsoleta en cuestión de años, una propiedad tiende a mantener su valor, especialmente si está bien ubicada y mantenida.
Poca volatilidad
A diferencia de las herramientas del mercado financiero, donde los precios pueden fluctuar dramáticamente en cuestión de días o semanas, el mercado inmobiliario es mucho más estable. Aunque los precios pueden subir y bajar, lo hacen generalmente de manera más gradual y son el activo que históricamente mejor absorbe la ampliación de la masa monetaria (más dinero en la economía).
Diversificación y apalancamiento
Este tipo de activo ofrece la posibilidad de diversificación en un portafolio de inversiones. Un inversionista puede poseer diferentes tipos de propiedades, como residenciales, comerciales o terrenos, en diferentes ubicaciones geográficas, lo que ayuda a mitigar los riesgos. Además del apalancamiento que permite la inversión inmobiliaria por medio de financiamiento, hipotecas, entre otras estrategias para apalancarse de una base inicial de activos consolidados.
Como inversionistas debemos entender en qué ciclo se encuentra el mercado inmobiliario para tomar decisiones más informadas o al menos más fundamentadas. Los ciclos del mercado de bienes raíces suelen dividirse en cuatro fases: Recuperación, expansión, exceso de oferta y recesión. Invertir en el momento oportuno puede marcar la diferencia entre obtener ganancias o enfrentar pérdidas. (Recordemos que el negocio se hace a la hora de la compra, no de la venta)
No todos los inmuebles son una buena inversión
Aunque los bienes raíces son generalmente consideradas una inversión segura, no todas las propiedades ofrecen los mismos beneficios. Mucho tiene que ver el precio inicial que pagaste. Es un error común pensar que cualquier propiedad garantizará ganancias. De hecho, hay varios factores que pueden hacer que una inversión inmobiliaria sea poco rentable e implique un alto costo de oportunidad.
La ubicación es quizás el factor crucial a la hora de invertir en bienes raíces. Una propiedad en una ubicación desfavorable, como una zona con altos índices de criminalidad o una economía en declive, es menos probable que se aprecie en valor.
El estado general del mercado inmobiliario también influye en la rentabilidad de una inversión. Si un mercado está saturado de propiedades similares, la competencia puede hacer bajar los precios de venta o renta y prolongar el tiempo necesario para vender o rentar esa misma propiedad.
Las inversiones inmobiliarias también conllevan costos que pueden no ser evidentes de inmediato. Estos incluyen impuestos sobre la propiedad (especialmente altos fuera de México), costos de mantenimiento, seguros y posibles reparaciones. Todos estos factores deben ser considerados para determinar si una propiedad es una buena inversión.
No todas las propiedades son igualmente capaces de generar ingresos. Por ejemplo, una propiedad para rentar puede no ser rentable si los ingresos de la renta no cubren una buena parte de los costos de la hipoteca, mantenimiento, administración y otros gastos asociados a esa misma propiedad.
Apelar por la plusvalía y el largo plazo
La paciencia y la perspectiva a largo plazo son factores que juegan a tú favor en este tipo de vehículo. A diferencia de otras inversiones que pueden ofrecer rendimientos rápidos, el valor de una propiedad puede tardar años o incluso décadas en apreciarse significativamente.
La plusvalía es el aumento en el valor de una propiedad con el tiempo, y es uno de los principales beneficios de las inversiones inmobiliarias. Pero este crecimiento no sucede de la noche a la mañana. Los inversionistas que buscan ganancias rápidas pueden sentirse frustrados por la lentitud del mercado inmobiliario. Solo aquellos que tienen la capacidad y disposición para mantener una propiedad durante un período prolongado suelen ver el beneficio del paso del tiempo.
Para maximizar la plusvalía, los inversionistas pueden mejorar la propiedad, ya sea mediante renovaciones, montando un proyecto para esa propiedad, actualizando el uso de suelo, entre otras estrategias. Estas estrategias o mejoras vuelven más atractiva la propiedad para un siguiente comprador. Recuerda que una propiedad vale no por lo que es, si no por lo que le puedes poner encima.
No olvidemos la parte de saber cuándo vender. Mantener una propiedad durante demasiado tiempo en un mercado a la baja puede resultar en pérdidas, y aunque son pocos, existen mercados que presentan minusvalías, por eso los inversionistas deben estar atentos a las condiciones del mercado y estar preparados para vender cuando el valor de la propiedad haya alcanzado un buen valor de venta.
Podemos concluir que el éxito en la inversión inmobiliaria no solo depende de elegir la propiedad adecuada, sino también de una gestión eficiente de la misma.
Antes de realizar una compra, debes realizar una evaluación exhaustiva de la propiedad. Esto incluye una inspección física para identificar posibles problemas estructurales, análisis de la zona, así como un análisis financiero para asegurarte de que la propiedad sea capaz de generar ingresos.
La gestión continua de la propiedad también es importante. Esto incluye el mantenimiento, la gestión de inquilinos y/o de otros tramites (si aplica) y la actualización de la propiedad para mantenerla competitiva y lista en el mercado.
Los inversionistas exitosos en este tipo de vehículos utilizan servicios de profesionales, como agentes inmobiliarios, administradores de propiedades, contadores, fiscalistas, entre otros para ayudar a gestionar sus inversiones. Estos profesionales generan ganancias o ahorros valuados en los cientos de miles o en los millones con servicios que ayudan a maximizar el retorno de la inversión.
Y tú, ¿Cómo inviertes en bienes raíces?
Diego Alcalá, Director de Operaciones en Comprando América
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